最近，宝坻的声音不太好。
去年天津楼市诞生了“四大金刚”，华苑西、生态城、宝坻城南、武清商务区。
宝坻位列一席。
2019年中，新城悦隽首府首开当天就卖了500多套房子，远洋万和四季也是这种场面。
但是今年，宝坻画风大改，房价全面回落。
按理说，宝坻不缺概念，高铁、产业、落户政策，似乎都踩在兴奋点上，那为什么还沦落了？
短期房价主要看供需。
宝坻对北漂的强吸引，这一利器还没体现出来，要等到京滨高铁开通后北漂才会大量涌入。
人口没有激增，但最要命的是供应量太大了。
2017年-2020年9月间，宝坻出让的宅地建筑面积大约870万平米，但新房成交面积仅约370万平米。
单看这四年数据，宝坻还有大约500万平米的供应没消化。
供应太大，正是宝坻的问题所在。
如今，宝坻各个板块都是什么状态呢？
01
宝坻大体分为四个板块：城南、城北、高铁南站和京津新城。
宝坻城南
最近，位于宝坻城南的一个改善楼盘，因为降价被住建委查封了售楼处。
降了多少呢？从13000元/平米降到了8000元/平米。
第二天，就有一期业主找到了住建委举报降价。目前，降价销售的120多套房子都被暂停了网签，无法过户。
宝坻城南主要是本地改善，市场容量不大，但供应量不小。
同样隶属城南板块的金厦龙第公府，15年拿地10万平方米，18年开盘至今还在卖。
神奇的是，这几年间不是卖10万平方米，是3万平方米还没有卖完。
城南还有好几块地块从去年拿地之后，到现在没有动静。
不过，在今年1-9月板块排行榜上，宝坻城南一直是榜上有名。
一直成交量比较高的是金辉城中央云著和融创御河宸院。
今年9月，成交套数分别是103套和84套，成交均价分别是13637元/平米和11337元/平米。
02
高铁南站
高铁南站板块刚亮相是还是挺有热度的，但是现在一直没发展起来。
因为高铁通车要到2022年，许多北漂买房子是要住，现在片区里面的配套还没完善，也就没有烟火气。
宝坻不像武清，京津城际修建的时候，武清周边已经有很多配套和房源了。
原因还有供应量少，就两个项目，一个是津侨国际小镇，一个是理想之城。
在宝坻买房有句话叫买房不过潮白河，当地人只在城区买，看不上宝坻南站。
现在高铁南站板块急需的是配套完善和产业落地，得有人气才行。
目前雅居乐、华润城投两大房企正在布局，但确实需要时间，当需求没那么多的时候，价格自然有些“不保险”。
理想之城开盘价9888元/平米，建面约78-112平米，开盘后价格为10500元/平米，部分房源有特惠价，总房款77万/套起，合9000元/平米。
远洋万和四季之前价格是10500元/平米，现在也是9000多元/平米。
03
宝坻城北
宝坻城北之前一直“出圈”原因是宝坻一中。
就好像大家提起衡水一样，除了老白干就是衡水一中。
而落户有优势的区域严格意义上来说还不是城北，是在城北旁的中关村科技城。
今年3月，《天津市支持重点平台服务京津冀协同发展的政策措施(试行)》文件，对落户宝坻中关村科技城的符合条件人员实行购房、落户的宽松政策。
并且中关村科技城还引进了南开学校，解决了教育问题。
目前中关村产业园内只有一个项目，就是中关村新世界。
从去年5月份就有入市消息，一直没能开盘，直到今年2月份才开盘。
据了解，中关村新世界本身有在中关村科技城内注册公司，只要买房基本上都能落户了。
要说落户+产业+学校+住宅，放在哪个区域都能成王炸，但是中关村科技城却没有沿着既定的轨道发展。
3月份落户政策出来之后，宝坻城北并没有在市场上掀起波澜，中关村新世界这个项目也一直不温不火的卖着。
说明政策的适用人群还是太少。
再来看回城北，同样作为老城区，远不如城南的成交量大，成交价格也比城南要低大约2000元/平米。
原因是之前没有大型商场，居住气氛不浓，后来来了万科和红星，一个建万科广场，一个建红星美凯龙，填补商圈空白。
而且在宝坻人心目中，城南才是改善板块。
最近城北价格也有些变动。
宝坻城市之光，之前价格是12500元/平米，现在价格9000元/平米。
星河传奇推出一口价房源，高层86平米94万/套起，98平米97万/套起，赠送精装修，折合最低单价9900元/平米；
洋房96平米约110万/套，110平米约133万/套，折合最低单价11400元/平米。
04
京津新城
由合生创展开发的合生京津新城项目从09年开盘到现在依旧在售，共分五期开发，产品为别墅和高层，均为大户型。
09年开盘价格为12500元/平米，16年达到了18000元/平米，而现在价格是9000元/平米。
当初合生创展号称投资120亿，建成了一大批高档别墅群。
但是想象中的富人区并没有做起来。现在别墅区还比较荒，买个东西都要走到大学城去买。
现在整体板块转做小户型，吸引新天津人落户。
因为京滨高铁中的京津新城站只是过路站，基本上没有存在感，自身发展都成了问题，更别提带动房价了。
目前靠近高铁站的“小镇”组团项目基本都是刚需户型，价格集中在6500-8500元/平米。
其中户型最小的是香江健康小镇的38平米户型，均价8000元/平米。
鸿坤原乡小镇原本做的也是别墅，但是现在下叠255平米的户型价格最低6500元/平米还带小院，销售的并不理想。
项目将在本月加推30层高层楼栋，户型48平米起，预计价格7000元/平米。
